Immobilien-Schenkung
per notariell beurkundetem Schenkungsvertrag
Eine Immobilien-Schenkung ermöglicht die Vermögensübertragung zu Lebzeiten, sei es an den Partner, die Kinder, Enkelkinder oder andere Begünstigte. Sie ist ein bewährtes Mittel zur lebzeitigen Vermögensübergabe und Nutzung von Steuerfreibeträgen.
Wenn Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus überschreiben wollen, erfahren Sie hier mehr über den Schenkungsvertrag, Kosten und Steuern – von der sogenannten Auflassung bis zu möglichen rechtlichen Absicherungen des Schenkers durch den Vorbehalt von Wohnungs- oder Nießbrauchsrechten sowie Rückforderungsrechten.
Nutzen Sie bei konkretem Bedarf gerne direkt unser Webformular, um uns erste Informationen zu Ihrem Anliegen zu übermitteln!
Was ist eine Immobilien-Schenkung?
Häufige Gründe für die Schenkung einer Immobilie
- Vermögen im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge übergeben
- Erbschaftsteuer durch Nutzung von Steuerfreibeträgen optimal gestalten
- Pflichtteilsansprüche missliebiger Pflichtteilsberechtigter reduzieren
- Vermeidung späterer Erbstreitigkeiten durch lebzeitige Verteilung von Vermögenswerten nach den Wünschen des Schenkers
- Gewährung einer Gegenleistung für bereits erbrachte oder künftige Pflegeleistungen
- Gewährung einer Abfindung wegen vereinbarter Erb- oder Pflichtteilsverzichte
- Ausgleich für Schenkungen oder Zuwendungen an andere Familienangehörige (Kinder, Ehegatten etc.)
Warum die Immobilien-Schenkung eine notarielle Beurkundung erfordert
Die Schenkung einer Immobilie erfordert eine/n Notar/in. Die Übereignung der Immobilie durch Umschreibung im Grundbuch ist ohne eine notarielle Beurkundung der Einigung über den Eigentumsübergang (Auflassung) nicht möglich.
Gemäß § 518 Abs. 1 BGB bedarf nach deutschem Recht zudem jede Schenkung der notariellen Beurkundung. Auch bei der Schenkung von Mobiliarvermögen wie zum Beispiel Geld, Fahrzeugen, Schmuck und Kunstgegenständen ist diese rechtlich erforderlich.
Gemäß § 518 Abs. 2 BGB wird ein Mangel der notariellen Form der Schenkung aber dadurch behoben, dass die schenkungsgegenständliche Leistung an die beschenkte Person erbracht wird. Bei einer Geldschenkung ist diese Leistung beispielsweise dann bewirkt, wenn der Schenkungsbetrag der beschenkten Person in bar übergeben oder an sie überwiesen wurde. Mit der Übergabe oder Gutschrift des Betrags ist ein etwaiger Mangel der notariellen Form der Schenkung in der Regel „geheilt“, d. h. behoben.
Eine solche „Heilung” ist bei einer Immobilien-Schenkung allerdings ausgeschlossen. Bei dieser Form der unentgeltlichen Zuwendung ist die Schenkungsleistung erst mit der Übereignung der Immobilie bewirkt. Dies erfolgt mit der Umschreibung des Grundbuchs der geschenkten Immobilie auf die beschenkte Person. Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch ist jedoch, dass die Einigung über den Eigentumsübergang der Immobilie vor einer zuständigen Stelle erklärt worden ist (§ 925 BGB). Zuständige Stellen in diesem Sinne sind inländische Notare und Notarinnen sowie deutsche Gerichte und Konsulate im Ausland. Die Notarin beurkundet die Auflassung im Rahmen des Schenkungsvertrags.
Wichtig
Eine Immobilien-Schenkung erfordert zwingend die notarielle Beurkundung. Ohne eine solche sind weder der Schenkungsvertrag noch ein Schenkungsversprechen wirksam oder bindend. Auch der Vollzug einer Immobilien-Schenkung im Grundbuch ist ohne die Beurkundung der Auflassung durch eine/n Notar/in nicht möglich.
Wohnung oder Haus überschreiben: Vereinbarungen im Schenkungsvertrag
Immobilien-Schenkungen können an Kinder, Enkel, Geschwister, Ehegatten oder Dritte erfolgen. Das Aufsetzen des Schenkungsvertrags erfolgt nach einer Beratung durch die Notarin. Dabei werden alle relevanten Aspekte der Schenkung geklärt und individuelle Vereinbarungen festgehalten. Vor dem Verfassen des Schenkungsvertrags werden alle für die Gestaltung wesentlichen Daten sowie die individuellen Wünsche der Beteiligten besprochen. So erfragt die Notarin bzw. der Notar beispielsweise den mit der Schenkung verfolgten Zweck und die individuellen Umstände.
Zu klären sind dabei:
- die Motive des Schenkers und die von ihm verfolgten Zwecke
- die konkrete Familienkonstellation in Hinblick auf Vermögensverteilungswünsche, Erb- und Pflichtteilsrechte, Anrechnung der Schenkung auf Erb- oder Pflichtteil des Beschenkten,
- etwaige Gegenleistungen, auch wenn diese nicht geldwerter oder vermögensrechtlicher Art sind (z. B. bei ehebedingten Zuwendungen)
- Vorbehalt von Wohn-, Nutzungs- oder Nießbrauchsrechten oder gleichzeitige Bestellung solcher Rechte für nicht beschenkte Familienangehörige
- Rückforderungsrechte zum Schutz der geschenkten Immobilie vor unerwünschten Verfügungen des Beschenkten oder vor dem Zugriff Dritter (z. B. einem Insolvenzverwalter).
Schenkung oder Teilschenkung
Zu klären ist stets, ob eine Teilschenkung (auch gemischte Schenkung genannt) vorliegt oder gewünscht ist. Eine Teilschenkung liegt dann vor, wenn der Schenker für die Zuwendung des Schenkungsgegenstandes eine wie auch immer geartete Gegenleistung erhält, zum Beispiel eine Zahlung, die unterhalb des Verkehrswertes der Immobilie bleibt oder eine Pflege- oder sonstige Versorgungsleistung. In einem solchen Fall erhält der Schenker für einen bestimmten wertmäßigen Teil der Zuwendung eine Gegenleistung. Gegenleistungen im Rahmen von (Teil-) Schenkungsverträgen müssen angegeben und mitbeurkundet werden. Werden sie nicht in den Schenkungsvertrag aufgenommen und mitbeurkundet, ist die fehlende Beurkundung der entsprechenden Abrede mit der Gefahr verbunden, dass der Schenkungsvertrag insgesamt der notariellen Form nicht genügt und unwirksam ist.
Zu bedenken ist in diesem Zusammenhang auch, dass Gegenleistungen an den Schenker, aber auch der Vorbehalt von Nutzungsrechten den Wert der Schenkung mindern und dadurch auch Bedeutung für die Steuerfreibeträge haben, denn der persönliche Steuerfreibetrag wird nicht auf den vollen Verkehrswert der Immobilie, sondern auf den nach Abzug des Kapitalwerts eines etwa vorbehaltenen Nießbrauchs verbleibenden Wert angewendet.
Die Überlassung einer Immobilie ohne Gegenleistung stellt eine reine Schenkung dar. Ist eine Gegenleistung vereinbart, liegt eine gemischte Schenkung oder Teilschenkung vor.
1. Nießbrauch oder Wohnrecht / Wohnungsrecht
Schenkende können sich im Rahmen des Schenkungsvertrags ein Wohnungsrecht, ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch vorbehalten, und zwar sowohl zeitlich begrenzt als auch auf Lebzeiten. Der Unterschied zwischen Wohnrecht gem. § 1090 BGB und dem Wohnungsrecht gem. § 1093 BGB besteht darin, dass das Wohnrecht die Mitbenutzung einer Immobilie zu Wohnzwecken neben dem Eigentümer regelt, während das Wohnungsrecht die Nutzung einer Immobilie zu Wohnzwecken unter Ausschluss des Eigentümers ermöglicht. Im Folgenden werden sowohl das Wohnrecht als auch das Wohnungsrecht als „Wohnrecht“ bezeichnet, da für deren Bestellung und die Unterschiede zum Nießbrauch dieselben Ausführungen gelten.
Das Wohnrecht oder den Nießbrauch kann der Schenker für sich allein, aber auch für sich und seinen Ehegatten oder Partner oder dritte Personen bestellen lassen. Der wesentliche Unterschied zwischen einem Nießbrauch und einem Wohnunrecht besteht darin, dass das Wohnrecht ausschließlich zur Nutzung bzw. Mitbenutzung der Immobilie zu Wohnzwecken berechtigt. Eine über die Wohnnutzung hinausgehende Nutzung der Immobilie ist nicht gestattet. Der Nießbrauch hingegen berechtigt dazu, die Immobilie umfassend wirtschaftlich zu nutzen und Erträge daraus zu erzielen, insbesondere diese zu vermieten oder zu verpachten. Behält sich ein Schenker einen Nießbrauch vor, stehen ihm sämtliche Miet- und/oder Pachteinnahmen aus der Immobilie zu. Wohn- und Nießbrauchrechte werden in die Schenkungsurkunde aufgenommen. Sie mindern den Wert der Schenkung und werden aus diesem Grund dazu genutzt, steuerliche Freibeträge optimal auszuschöpfen.
2. Immobilien-Schenkung und
Rückforderungsrecht
Die Schenkung einer Immobilie erfolgt in der Regel unter Vorbehalt von Rückforderungsrechten im Schenkungsvertrag des Schenkers, denn dieser wünscht in der Regel eine rechtliche Absicherung dagegen, dass der Beschenkte die Immobilie veräußert, belastet oder in sonstiger Weise verliert (zum Beispiel im Rahmen einer Zwangsvollstreckung oder Insolvenz). Unerwünscht für den Schenker ist auch, dass die Immobilie bei einem Vorversterben des Beschenkten an unerwünschte Erben vererbt wird oder dass die Immobilie bzw. ihre Wertsteigerung im Rahmen einer Scheidung und Vermögensauseinandersetzung zulasten des Beschenkten berücksichtigt wird.
Für alle diese Fälle sowie für sonstige vom Schenker benannten Fälle werden oft Rückforderungsrechte vorbehalten. Der Schenker kann, wenn einer der in der Schenkungsurkunde geregelten Rückforderungsfälle eintritt, das Rückforderungsrecht geltend machen. Ob er das tut, steht jedoch in seinem Ermessen. Ein „Rückfall“ der Immobilie an den Schenker erfolgt nicht automatisch und der Schenker ist auch nicht verpflichtet, ein Rückforderungsrecht geltend zu machen.
- Die beschenkte Person veräußert oder belastet die Immobilie ohne Zustimmung des Schenkers.
- Die beschenkte Person verstirbt vor dem Schenker.
- Die beschenkte Person lässt sich scheiden, ohne dass sichergestellt ist, dass die geschenkte Immobilie und ihre Wertsteigerungen im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nicht zu ihren Lasten berücksichtigt werden.
- Bei Insolvenz des Beschenkten oder in Fällen der Zwangsvollstreckung gegen ihn.
- Bei der Verletzung von Vereinbarungen oder Auflagen durch den Beschenkten.
3. Immobilien-Schenkung mit Pflege- und Betreuungsverpflichtung
Die Immobilien-Schenkung erfolgt oft gegen Übernahme von Pflege- und Betreuungsverpflichtungen durch den Beschenkten, aber auch zur Abgeltung bereits erbrachter Pflegeleistungen.
Die Notarin wird solche Verpflichtungen im Schenkungsvertrag regeln und gegebenenfalls festhalten, dass die Immobilienübertragung (teilweise) zur Abgeltung erbrachter Pflegeleistungen und/oder als Gegenleistung für künftige Pflegeleistungen erfolgt. Um Streit über den Umfang der übernommenen Pflege- und Betreuungsverpflichtung sowie der Kostentragung zu vermeiden, ist es von besonderer Wichtigkeit, dass der Inhalt der Verpflichtung in allen Details im Schenkungsvertrag geregelt ist.
Die Notarin belehrt die Beteiligten auch über die Möglichkeiten, die übernommene Pflege- und Betreuungsverpflichtung durch Eintragung in das Grundbuch des Schenkungsgegenstandes zu sichern, zum Beispiel durch Eintragung einer Reallast oder eines Altenteils.
Wird die Sicherung im Grundbuch gewünscht, wird in der Schenkungsurkunde die Eintragung einer Reallast oder eines Altenteils bewilligt und beantragt. Die Eintragung eines solchen Rechts im Grundbuch führt dazu, dass die geschenkte Immobilie die Pflegeverpflichtung sichert.
4. Immobilien-Schenkung mit Auflagen
Eine Immobilien-Schenkung kann zudem unter Auflagen erfolgen. Der Beschenkte verpflichtet sich durch die Annahme der Schenkung, die Auflage zu erfüllen. Auflagen können weitgehend nach den Wünschen des Schenkers ausgestaltet werden. Sie können beispielsweise Verpflichtungen zur Abfindung von Angehörigen, zu einer bestimmten Nutzung der Immobilie oder zur Grabpflege beinhalten. Möglich ist auch, dass Pflege- oder Altersvorsorgeverpflichtungen des Beschenkten als Auflage ausgestaltet werden. Auflagen sind auch in den Schenkungsvertrag aufzunehmen und sorgsam und genau zu formulieren. Ihre Notarin wird Sie individuell dazu beraten, ob und welche Auflage Ihren Gestaltungswünschen am besten Rechnung trägt.
5. Haus überschreiben und Ausgleichszahlungen / Pflichtteilsverzicht
Soll der Beschenkte nach dem Willen des Schenkers aufgrund der Schenkung keine Erb- oder Pflichtteilsrechte geltend machen dürfen, kommt darüber hinaus ein Erb- oder ein Pflichtteilsverzicht des Beschenkten in Betracht, der der notariellen Beurkundung bedarf.
Ist gewünscht, dass der Beschenkte anlässlich der Schenkung Dritte abfindet (zum Beispiel den Ehegatten oder Abkömmlinge des Schenkers), ist grundsätzlich auch dies in der Schenkungsurkunde explizit zu regeln. Verzichten die Abgefundenen aufgrund der Abfindung auf Erb- oder Pflichtteilsrechte, ist auch deren Verzicht zu beurkunden. Der Verzicht kann auch dahingehend ausgestaltet werden, dass er sich nur auf Rechte bezieht, die sich aus der Zuwendung einer konkreten (schenkungsgegenständlichen) Immobilie ergeben.
Nutzen Sie bei konkretem Bedarf einfach unser Online-Formular zur Übermittlung erster Informationen. Das Formular zur Immobilien-Schenkung dient der Abfrage aller erforderlichen Daten.
Wir empfehlen für die Vorbereitung Ihrer Beratung oder der Entwurfserstellung eines Schenkungsvertrags das Online-Formular zu nutzen!
Ablauf der notariellen Beurkundung
Wenn Sie Ihr Haus überschreiben wollen, sind die Schenkung und Eigentumsübertragung rechtlich zwei getrennte Schritte.
- Der Schenkungsvertrag ist die Vereinbarung: („Ich schenke dir mein Haus. Ich bin durch den Schenkungsvertrag dazu verpflichtet.“).
- Für die Eigentumsübertragung ist darüber hinaus die Auflassung erforderlich. Diese wird in der Regel in den Schenkungsvertrag aufgenommen und entspricht der Einigung über die Übereignung („Wir sind uns einig, dass du Eigentümer des Hauses werden sollst.“).
Die eigentliche Übereignung erfolgt durch den Grundbucheintrag des Beschenkten als neuen Eigentümer, wenn die Grundbucheintragung des Beschenkten bewilligt und beantragt ist und die beurkundete Auflassung dem Grundbuchamt vorliegt. Ihre Notarin stellt nach Beurkundung des Schenkungsvertrages und der Auflassung den Antrag auf Eigentumsumschreibung.
1. Vorbereitung: Unterlagen zusammenstellen
Für die Schenkung einer Immobilie sind vorerst folgende Unterlagen und Informationen notwendig:
- Bezeichnung der schenkungsgegenständlichen Immobilie: Liegt kein (aktueller) Grundbuchauszug vor, sind wir in der Lage, diesen elektronisch abzurufen. Die Nennung des Grundbuchs und des Grundbuchblattes erleichtert den elektronischen Abruf.
- Personalausweise oder Reisepässe aller Beteiligten
- Steuer-ID aller Beteiligten
2. Online-Formular ausfüllen
Unser Online-Formular zur Schenkung einer Immobilie dient der Abfrage aller notwendigen Daten. Wir empfehlen dieses zu nutzen, um die für die Vorbereitung einer Beratung oder eines Entwurfs erforderlichen Informationen zu übermitteln. Das spart allen Beteiligten Zeit und ermöglicht eine optimale individuelle Beratung und die Erstellung des Entwurfes eines individuellen Schenkungsvertrages.
3. Der Beurkundungstermin für die Schenkungsurkunde
Nachdem wir Ihnen den Entwurf Ihres Schenkungsvertrages zugeschickt haben und sämtliche Fragen dazu beantwortet und geregelt sind, wird ein Beurkundungstermin vereinbart.
In dem Beurkundungstermin liest die Notarin den Schenkungsvertrag vollständig vor, das ist gesetzliche Pflicht. Im Rahmen der Beurkundung können Fragen zur Immobilien-Schenkung gestellt werden und gegebenenfalls Änderungen am Vertrag vorgenommen werden.
Im Beurkundungstermin müssen die Vertragsparteien anwesend sein oder vertreten werden. Die Anwesenheit ist stets empfehlenswert. Ist eine beteiligte Person verhindert, ist eine Vertretung möglich. Insoweit kommen folgende Möglichkeiten in Betracht:
- Jede Partei kann sich im Rahmen der Beurkundung aufgrund einer notariell beurkundeten oder beglaubigten Vollmacht vertreten lassen.
- Sollte ein Beteiligter aufgrund Krankheit oder sonstiger Beeinträchtigung nicht in der Lage sein, die Kanzlei der Notarin aufzusuchen, kann diese eine Auswärtsbeurkundung vornehmen, zum Beispiel in einem Krankenhaus oder am Wohnsitz eines Beteiligten, soweit dieser in Berlin gelegen ist.
- Möglich ist auch, dass sich ein Beteiligter vollmachtlos vertreten lässt, zum Beispiel durch einen anderen Beteiligten. In einem solchen Fall übersendet die Notarin nach der Beurkundung eine beglaubigte Abschrift der Schenkungsurkunde an den vertretenen Beteiligten mit einer vorbereiteten Genehmigungserklärung, die dann vor einem/einer Notar/in oder in Auslandsfällen vor einem deutschen Konsularbeamten zu beglaubigen ist.
Achtung: Wird im Rahmen eines Schenkungsvertrages ein Erb- oder Pflichtteilsverzicht erklärt, ist die Vertretung des künftigen Erblassers unzulässig. Dieser muss bei der Beurkundung persönlich anwesend sein. Eine Ausnahme gilt nur, wenn der Erblasser geschäftsunfähig ist. Im Falle der Geschäftsunfähigkeit ist eine Vertretung durch den gesetzlichen Vertreter zulässig.
4. Nach der Beurkundung
Im Anschluss an die Beurkundung sorgt die Notarin für den Vollzug des Schenkungsvertrages durch Eintragung des Eigentumswechsels und gegebenenfalls der im Vertrag vereinbarten Rechte in das Grundbuch. Sie sorgt dafür, dass der Vertrag nach den Vereinbarungen der Beteiligten vollzogen wird, indem etwaige Rückauflassungsvormerkungen zur Sicherung von Rückforderungsrechten, Nießbrauchs- und Wohnrechte, Reallasten, Altenteile etc. im vereinbarten Rang eingetragen werden.
Die Notarin ist gesetzlich verpflichtet, die Schenkung dem zuständigen Finanzamt (Grunderwerbsteuerstelle und Schenkungssteuerstelle) anzuzeigen.
Für die Eigentumsumschreibung der geschenkten Immobilie verlangt das Grundbuchamt grundsätzlich die Vorlage einer Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes darüber, dass keine Grunderwerbsteuer anfällt. Diese Bescheinigung fordert die Notarin grundsätzlich mit der Anzeige an das Finanzamt an.
In Berlin und Brandenburg verzichten die Grundbuchämter auf die Vorlage einer Unbedenklichkeitsbescheinigung, wenn nachgewiesen ist, dass die Eigentumsübertragung im Verhältnis zwischen Eheleuten oder im Verhältnis zwischen Eltern und Kindern erfolgt. Zum Nachweis müssen die Vertragsparteien entsprechende Personenstandsurkunden (Heiratsurkunde, Geburtsurkunde etc.) in beglaubigter Abschrift vorlegen. Durch Nutzung dieser Befreiung von der Pflicht, die Unbedenklichkeitsbescheinigung vorzulegen, werden das Verfahren beim Grundbuchamt und die Eintragung des neuen Eigentümers erheblich beschleunigt. Die Notarin wird daher gegebenenfalls die erforderlichen Personenstandsurkunden bei den Beteiligten anfordern.
Werden Landwirtschafts- oder Forstflächen geschenkt, ist darüber hinaus grundsätzlich eine Genehmigung nach dem GrdstVG erforderlich. Die Vorlage dieser Genehmigung beim Grundbuchamt ist Voraussetzung der Eigentumsumschreibung. Soweit eine Genehmigung nach dem GrdstVG erforderlich ist, wird die Notarin diese anfordern.
Hinweis: Die Bearbeitungszeit bei den Grundbuchämtern in Berlin und Brandenburg kann mehrere Wochen bis Monate dauern.
Notarkosten bei Immobilien-Schenkung und Gesamtkosten
Die Schenkung einer Immobilie geht mit einer Reihe nicht vermeidbarer Kosten einher, die in der Regel die beschenkte Person trägt. Dazu gehören:
- Notargebühren,
- Grundbuchgebühren und
- eine ggf. anfallende Schenkungssteuer. Diese fällt an, wenn der Wert der Schenkung die jeweils geltenden Schenkungssteuerfreibeträge übersteigt.
Notargebühren sind gesetzlich festgelegt
Das GNotKG (Gerichts- und Notarkostengesetz) legt die Notargebühren gesetzlich fest. Eine andere Abrechnung als nach dem GNotKG oder die Vereinbarung eines davon abweichenden Honorars ist unzulässig. Die Höhe der Gebühren richtet sich nach dem Immobilienwert.
Die Berechnung erfolgt in drei Schritten
01
Grundlage für die Berechnung der Gebühren des Grundbuchamtes und der Notare/Notarinnen ist der Geschäftswert. Der Geschäftswert einer Schenkung bestimmt sich entsprechend § 46 GNotKG grundsätzlich nach dem Verkehrswert der Immobilie zum Zeitpunkt der Schenkung. Belastungen, wie etwa Grundschulden oder Nießbrauchrechte, werden grundsätzlich nicht vom Geschäftswert abgezogen.
02
Auf diesen Geschäftswert sind sowohl die Gerichts- als auch die Notargebühren zu berechnen. Für einen Schenkungsvertrag über eine Immobilie fällt bei Notar/innen die 2,0-Beurkundungsgebühr (KV 21100) an. Die konkrete Höhe der Beurkundungsgebühr ergibt sich unter Zugrundelegung des ermittelten Geschäftswertes aus der Tabelle B des Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG). Für die Beurkundung eines Schenkungsvertrages über ein Haus oder eine Wohnung im Wert von 500.000,00 EUR beträgt die Gebühr 1.870,00 €. Die Notarin rechnet darüber hinaus Post- und Telekommunikationsdienstleistungen, eine Auslagenpauschale nach KV 32005 GNotKG in Höhe von maximal 20,00 EUR, geringfügige Pauschalgebühren für Kopien und elektronische Dokumente nach KV 31000 und KV 32002 GNotKG sowie die Mehrwertsteuer und Auslagen für Grundbuchauszüge ab.
03
Der Antrag auf Eigentumsumschreibung und deren Einreichung durch die Notarin beim Grundbuchamt löst keine weiteren Gebühren aus. Auch die Bestellung von Wohn- oder Nießbrauchrechten im Rahmen eines Schenkungsvertrages erhöht die Gebühren in der Regel nicht.
In Abhängigkeit davon, ob die Notarin mit weiteren, über die Beurkundung des Schenkungsvertrages hinausgehenden Tätigkeiten beauftragt wird, können weitere Betreuungs- und/oder Vollzugsgebühren hinzukommen. Das kann zum Beispiel die Einholung von Genehmigungen oder Unterlagen für die Lastenfreistellung der schenkungsgegenständlichen Immobilie sein. Zusätzlich zu den Notarkosten haben die Beteiligten auch die Grundbuchkosten für den Vollzug des Schenkungsvertrages im Grundbuch zu tragen. Diese werden durch das Grundbuchamt ebenfalls auf der Grundlage des GNotKG und auf denselben Geschäftswert erhoben.
Schenkungssteuer bei Immobilien-Schenkung
Ein für die Beteiligten einer Schenkung wichtiger Aspekt ist die Besteuerung von Schenkungen. Grundsätzlich gilt, dass jede unentgeltliche, Zuwendung zu Lebzeiten nach dem ErbStG besteuert wird, soweit deren Wert den persönlichen Freibetrag übersteigt. Dabei ist zu beachten, dass gemäß § 20 Abs. 1 Satz 1 ErbStG bei einer Schenkung sowohl der Erwerber (Beschenkte) als auch der Schenker Steuerschuldner der Schenkungssteuer sind und gegenüber dem Finanzamt als Gesamtschuldner haften. Das bedeutet, dass das Finanzamt entgegen etwaiger Vereinbarungen der Vertragsparteien im Schenkungsvertrag den Schenker zur Zahlung der Schenkungssteuer auffordern kann, was insbesondere dann geschieht, wenn der Beschenkte die Schenkungssteuer nicht zahlt.
Nach dem Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (§ 16 ErbStG) gelten derzeit folgende Freibeträge, die alle 10 Jahre erneut voll ausgeschöpft werden können:
• Ehegatten und Lebenspartner: 500.000 Euro
• Kinder, Stiefkinder und Kinder verstorbener Kinder (Steuerklasse I Nr. 2): 400.000 Euro
• Enkelkinder (Kinder der Kinder): 200.000 Euro
• übrige Personen der Steuerklasse I (Urenkel): 100.000 Euro
• alle übrigen Personen: 20.000 Euro
Die optimale Nutzung von Steuerfreibeträgen ist den Beteiligten einer Schenkung ein wichtiges Anliegen.
Spekulationssteuer
Weitere steuerliche Besonderheiten
Stand August 2026
- Wenn Sie das selbstgenutzte Wohnhaus an Ihren Ehe- oder Lebenspartner verschenken, bleibt die Schenkung komplett steuerfrei.
- Bei der Schenkung einer vermieteten Immobilie gewährt das Finanzamt gem. § 13d ErbStG einen Bewertungsabschlag, sodass nur 90 Prozent des ermittelten Werts versteuert werden.
- Nießbrauch mindert den Wert der Schenkung und somit den steuerlichen Schenkungswert.
- Bei reinen Schenkungen fällt keine Grunderwerbsteuer an (§ 3 Nr. 2 GrEStG).
- Bei einer Teilschenkung (gemischte Schenkung) wird das Grundstück teilweise unentgeltlich und teilweise entgeltlich übertragen. Der entgeltliche Teil (Gegenleistung) unterliegt der Grunderwerbsteuer, während der unentgeltliche Teil (Schenkungsanteil) von der Grunderwerbsteuer befreit ist.
- Schenkungssteuer und 10-Jahres-Frist Die Schenkungs- und Erbschaftssteuerfreibeträge dürfen im Verhältnis zwischen denselben Personen alle 10 Jahre genutzt werden. Das Finanzamt summiert den Wert aller Schenkungen und Erbschaften zwischen denselben Personen innerhalb von 10 Jahren.
- Wenn Sie Ihrem Kind heute ein Grundstück im Wert von 300.000 € schenken und dieses Kind Sie innerhalb von 10 Jahren seit der Schenkung beerbt, werden die Werte von Schenkung und Erbschaft summiert und wird der Betrag, der 400.000,00 EUR übersteigt, nach dem ErbSchStG besteuert.
- Zur Nutzung von Steuerfreibeträgen erfolgen nicht selten sog. Kettenschenkungen. Bei diesen schenkt beispielsweise ein Vater einen ½-Miteigentumsanteil an einer Immobilie im Wert von 800.000,00 EUR an seine Ehefrau und einen ½ Miteigentumsanteil an das gemeinsame Kind. Die beschenkte Ehefrau und Mutter des Kindes schenkt sodann ihren Miteigentumsanteil an das Kind, sodass dieses die Immobilie von beiden Eltern erhält und beide Steuerfreibeträge nutzen kann.
Bitte beachten Sie, dass wir als Notarinnen keine steuerrechtliche Beratung erteilen. Es ist somit gerade bei komplexeren Schenkungen anzuraten, sich vor der Beurkundung anderweitig steuerrechtlich beraten zu lassen.
Hinweis Finanzamt: Immobilien-Schenkungen sind, wie andere Schenkungen auch, dem zuständigen Finanzamt anzuzeigen. Die Notarin ist verpflichtet, von ihr beurkundete Schenkungen dem Finanzamt unter Angabe des Schenkungswertes anzuzeigen.
Beratung nutzen!
Als Notarinnen in Berlin sind wir Ihre Ansprechpartnerinnen im Thema Immobilien-Schenkung.
Wir prüfen die rechtliche Machbarkeit, beraten Sie zum Schenkungsvertrag und beantworten Fragen rund um Ablauf und Kosten. Auf Wunsch erstellen wir Ihnen Ihren individuellen und rechtssicheren Schenkungsvertrag und kümmern uns um den reibungslosen Ablauf.
Für Ihre bestmögliche Beratung füllen Sie bitte vorab unser Online-Formular zum Schenkungsvertrag aus.
FAQ: Häufige Fragen zur
Immobilien-Schenkung
Was ist der Unterschied zwischen Schenkung und vorweggenommener Erbfolge?
Sowohl die Schenkung als auch die Zuwendung im Wege vorweggenommener Erbfolge stellen freigiebige (unentgeltliche) Zuwendungen unter Lebenden dar. Die Schenkung zu Lebzeiten kann an eine beliebige Person erfolgen. Die Zuwendung im Wege vorweggenommener Erbfolge erfolgt hingegen an künftige gesetzliche Erben zu Lebzeiten. Erfolgt eine Zuwendung im Wege vorweggenommener Erbfolge, sollte der Zuwendende sinnvollerweise regeln, ob und wie die lebzeitige Zuwendung auf den künftigen Erb- und/oder Pflichtteil des Beschenkten anzurechnen ist.
Was ist der Unterschied zwischen Schenkung und ehebedingter Zuwendung?
Eine Schenkung ist eine freigiebige, unentgeltliche Zuwendung. In diesem Sinne ist die ehebedingte Zuwendung keine Schenkung. Denn die ehebedingte Zuwendung erfolgt nicht freigiebig, um eine einseitig begünstigende Bereicherung des Zuwendungsempfängers herbeizuführen. Vielmehr erfolgt diese, um die Ausgestaltung oder Sicherung der ehelichen Lebens- und Versorgungsgemeinschaft zwischen den Ehegatten zu sichern und mit der Erwartung, dass die Ehe fortbesteht und der Zuwendende am Vermögenswert weiterhin teilhat.
Die ehebedingte Zuwendung wird deswegen zivilrechtlich als familienrechtlicher Vertrag eigener Art behandelt, dessen Geschäftsgrundlage der Fortbestand der ehelichen Lebensgemeinschaft ist. Im Falle der Scheidung wird die Schenkung anders als die ehebedingte Zuwendung behandelt. Liegt eine ehebedingte Zuwendung vor, ist im Scheidungsfalle eine Rückabwicklung bzw. ein Ausgleichsanspruch nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage gem. § 313 BGB grundsätzlich möglich. Bei reinen Schenkungen sind solche Ansprüche wegen des Scheiterns der Ehe nicht möglich.
Steuerlich werden sowohl ehebedingte Zuwendungen als auch Schenkungen als freigiebige und unentgeltliche Zuwendungen im Sinne des § 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG gleichbehandelt.
Was bedeutet gemischte Schenkung bzw. Teilschenkung?
Eine gemischte Schenkung liegt vor, wenn die Zuwendung nicht vollständig, sondern nur zum Teil unentgeltlich erfolgt. Wird beispielsweise eine Immobilie im Wert von 400.000 EUR für 200.000 EUR verkauft, ohne dass weitere Gegenleistungen des Käufers vereinbart sind, liegt eine gemischte Schenkung bzw. Teilschenkung vor.
Dasselbe gilt, wenn eine Immobilie im Wert von 200.000 EUR verschenkt wird, der Beschenkte sich aber im Gegenzug verpflichtet, Pflegeleistungen an den Schenker im Wert von 100.000 EUR zu erbringen. In diesem Fall erfolgt eine Schenkung im Wert von 100.000 EUR.
Welche Bedeutung hat die 10-Jahres-Frist bei einer Immobilien-Schenkung?
Die 10-Jahresfrist kann unter verschiedenen rechtlichen Aspekten eine Rolle spielen. Sie ist unter folgenden Gesichtspunkten bedeutsam:
- Nutzung der Steuerfreibeträge gemäß §§ 14, 16 ErbStG.
- Rückgriff von Trägern der Sozialhilfe auf die Schenkung gemäß §§ 528 BGB, 93 SGB XII.
- „Abschmelzung“ von Pflichtteilsergänzungsansprüchen gemäß § 2325 Abs. 3 BGB.
Welche Auswirkungen hat die 10-Jahresfrist auf die Schenkungssteuer?
Freibeträge für die Schenkungssteuer gelten alle 10 Jahre neu. Nach § 14 Abs. 1 ErbStG werden alle Erwerbe von derselben Person innerhalb von zehn Jahren zusammengerechnet, sodass der Freibetrag nur einmal innerhalb dieses Zeitraums gewährt wird. Nach Ablauf der 10-Jahresfrist können Freibeträge im Verhältnis zwischen dem Schenker und dem Beschenkten erneut in voller Höhe in Anspruch genommen werden. Zu beachten ist dabei, dass Freibeträge und die 10-Jahresfristen personenbezogen sowie jeweils im Verhältnis zwischen einem Schenker und einem Beschenkten gelten. Schenkungen durch andere Personen sind für die in diesem Verhältnis geltenden Freibeträge und Fristen ohne Bedeutung.
Worauf ist beim Pflichtteilsanspruch und der 10-Jahresfrist zu achten?
- Der Wert der Schenkung wird zu 100 % fiktiv dem Nachlass zugerechnet, wenn der Erbfall innerhalb des 1. Jahres nach der Schenkung eintritt. Mit jedem weiteren Jahr, das zwischen Schenkung und Erbfall verstreicht, reduziert sich der zu berücksichtigende Wert der Schenkung um weitere 10 % (Abschmelzung). Liegen zwischen Schenkung und Erbfall 10 Jahre, bleibt die Schenkung gänzlich unberücksichtigt (§ 2325 Abs. 3 BGB).
- Diese 10-Jahresfrist beginnt mit der Leistung des Schenkungsgegenstandes an den Beschenkten. Der Schenker muss, um den Schenkungsgegenstand in diesem Sinne zu leisten, die wirtschaftliche und tatsächliche Herrschaft darüber verlieren. Dies ist nie der Fall, wenn sich ein Schenker ein Nießbrauchrecht oder ein Wohnungsrecht unter Ausschluss des Eigentümers an der geschenkten Immobilie vorbehält. Behält sich ein Schenker solche Rechte vor, beginnt die 10-Jahresfrist des § 2325 Abs. 3 BGB nicht zu laufen, bevor diese Rechte nicht erloschen oder aufgehoben sind.
- Erfolgt die Schenkung an einen Ehegatten, beginnt die 10-Jahresfrist gem. § 2325 Abs. 3 BGB nicht vor Auflösung der Ehe.
Diese Aspekte sind bei der Gestaltung von Schenkungsverträgen zu berücksichtigen. Beispiel: Wenn Sie Kind A ein Haus im Wert von 600.000 € überschreiben, Kind B durch Testament von der Erbfolge ausschließen und dann innerhalb eines Jahres versterben, beträgt der Wert, der dem Nachlass zwecks Berechnung des Pflichtteils des Kindes B fiktiv hinzuzurechnen ist, 600.000,00 EUR. Der Wert beträgt 300.000,00 EUR, wenn Sie nach Ablauf von 5 Jahren seit der Schenkung versterben. Sind zwischen Schenkung und Erbfall 10 Jahre verstrichen, bleibt ihr Wert bei der Berechnung des Pflichtteils des Kindes B unberücksichtigt. Dies gilt allerdings nicht, wenn Sie sich ein Nießbrauch- oder Wohnrecht unter Ausschluss des Eigentümers an der verschenkten Immobilie vorbehalten oder wenn die Schenkung an Ihren Ehemann bzw. Ihre Ehefrau erfolgt.
Worauf ist bei der Immobilien-Schenkung an Minderjährige zu achten?
Minderjährige können Empfänger von Schenkungen sein.
Bei der Schenkung von Immobilien an Minderjährige ist Folgendes zu beachten: Vertretung der Minderjährigen
Ein minderjähriger Schenkungsempfänger muss als Partei den Schenkungsvertrag abschließen, die Auflassung erklären und diese entgegennehmen.
Minderjährige werden im Rahmen von Rechtsgeschäften einschließlich Schenkungen von ihren gesetzlichen Vertretern vertreten bzw. bedürfen deren Einwilligung. Gesetzliche Vertreter sind in der Regel die Eltern als Inhaber der elterlichen Sorge. Bei Immobilienschenkungen können die Eltern eines Minderjährigen gemäß § 1629 Abs. 2 S. 1 BGB iVm § 1795 BGB regelmäßig in zwei Fallkonstellationen von der gesetzlichen Vertretung ausgeschlossen sein: Zum einen beschränkt § 1795 Abs. 1 Nr. 1 BGB die Vertretungsmacht eines Elternteils bei Rechtsgeschäften mit seinem Ehegatten oder Verwandten in gerader Linie. Zum anderen besteht nach § 1795 Abs. 1 Nr. 2 BGB iVm § 181 BGB ein Ausschluss der Vertretungsmacht bei Insichgeschäften zwischen den Eltern bzw. dem Elternteil und dem Minderjährigen. Sind die gesetzlichen Vertreter von der Vertretung ausgeschlossen, ist die Bestellung eines Ergänzungspflegers durch das Familiengericht zu beantragen. Dieser vertritt das Kind in der Beurkundung.
Von dem Grundsatz, dass gesetzliche Vertreter (Eltern) ihre Kinder bei Insichgeschäften oder bei Interessenkollision nicht vertreten dürfen, macht die Rechtsprechung dann eine Ausnahme, wenn das abzuschließende Rechtsgeschäft eine Schenkung ist, die ausschließlich rechtliche Vorteile für das minderjährige Kind bringt. In diesem Fall wird die Vertretung durch die Eltern trotz Insichgeschäft oder Interessenkollision zugelassen. Problematisch ist jedoch, dass nicht jede Schenkung ausschließlich rechtlich vorteilhaft ist. Ausschließlich rechtlich vorteilhaft ist eine Schenkung nicht, wenn sie wirtschaftlich hochwertig ist, sondern dann, wenn sie für den Beschenkten keinerlei rechtliche Nachteile oder Verpflichtungen mit sich bringt, sondern dessen Rechtsstellung nur verbessert. Dies muss im Einzelfall sorgfältig geprüft werden.
Als Faustregel gilt:
- Die Schenkung eines nicht vermieteten oder verpachteten Grundstücks ist grundsätzlich ausschließlich rechtlich vorteilhaft. Der Vorbehalt eines Nießbrauchs oder die Belastung mit Grundpfandrechten ist grundsätzlich unschädlich, sofern sich die Belastung nur auf die geschenkte Sache beschränkt und keine persönlichen Verpflichtungen des Beschenkten begründet werden.
- Die Schenkung von Wohnungseigentum oder einer vermieteten oder verpachteten Immobilie ist grundsätzlich nicht ausschließlich vorteilhaft, weil der Erwerber als Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft oder als Vermieter gesetzlichen Pflichten und Haftungsrisiken ausgesetzt ist.
Sofern die Vertretungsmacht der Eltern ausgeschlossen ist, kommt die beabsichtigte Schenkung nur zustande, wenn für das Kind ein Ergänzungspfleger (§ 1909 BGB) mitgewirkt hat. Ohne eine anfängliche Mitwirkung des Ergänzungspflegers bleibt das Rechtsgeschäft bis zur nachträglichen Genehmigung durch den Ergänzungspfleger schwebend unwirksam.
Wann ist bei der Schenkung an Minderjährige eine gerichtliche Genehmigung erforderlich?
Kann der Schenker bestimmen, wer die Schenkung bis zur Volljährigkeit des beschenkten Kindes verwaltet?
Ist die Schenkung eines Familienheims unter Ehegatten auf die persönlichen Steuerfreibeträge anzurechnen?
Die Schenkung eines Familienheims unter Ehegatten ist nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG grundsätzlich von der Schenkungssteuer befreit. Die Steuerbefreiung gilt für die Übertragung von Eigentum oder Miteigentum an einem im Inland oder EU/EWR belegenen bebauten Grundstück (Familienheim), das zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Dasselbe gilt für die Schenkung einer Wohnung, die zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird oder eines Miteigentumsanteils daran. Die Steuerfreiheit einer Zuwendung eines Familienheims unter Ehegatten wird zusätzlich zu den persönlichen Freibeträgen nach § 16 ErbStG gewährt. Eine Anrechnung des Wertes des steuerbefreiten Familienheims auf die persönlichen Freibeträge findet nicht statt. Für die Zuwendung anderer Immobilien als die Familienheimimmobilie gilt für Ehegatten der Freibetrag von 500.000 € alle zehn Jahre nach § 16 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG. (Stand August 2026)